Somme séquestrée ≠ créance

Décidé à faire construire une maison, un couple signe une promesse d’achat d’un terrain et verse un dépôt de garantie entre les mains de l’agent immobilier chargé de la transaction.

Celui-ci bloque la somme sur un compte bancaire individualisé (techniquement, on parle d’une somme placée en « séquestre ») jusqu’à réalisation la vente.

Mais parce qu’il se rend compte que son projet de construction ne pourra finalement pas être réalisé, le couple renonce à son achat, et réclame à l’agent immobilier la restitution de son dépôt de garantie.

Ce que celui-ci refuse, avant d’être placé en liquidation judiciaire…

Le couple déclare alors sa créance au liquidateur judiciaire, puis décide de saisir le juge à l’encontre de l’agent immobilier pour obtenir la restitution de la somme séquestrée.

« Impossible ! » rétorque l’agent immobilier, qui rappelle que son placement en liquidation judiciaire :

• lui interdit de payer les dettes antérieures au jugement d’ouverture de la procédure, ce qui est le cas du dépôt de garantie ;
• interdit également à tous ses créanciers, dont fait partie le couple, d’entreprendre des poursuites individuelles à son encontre.

A ce détail près, répond le couple, que la somme détenue par l’agent n’est pas une créance classique : il s’agit d’un simple dépôt que l’agent immobilier s’est engagé à lui restituer une fois l’opération réalisée.

Ce que confirme le juge : le dépôt de garantie constitue ici un « séquestre », que l’agent immobilier a bloqué le temps de l’opération de vente, et qu’il s’est engagé à rendre au couple une fois celle-ci réalisée.

Faute de constituer une créance classique, ce dépôt de garantie doit donc être restitué au couple, même si l’agent immobilier est en liquidation judiciaire…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 23 septembre 2020, n° 19-15122 (NP)

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